寧波海域使用權(quán)評估，碼頭評估，附屬設(shè)施等評估

1、收益法

對于能夠計(jì)算現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的海域，可采用收益法評估海域價(jià)格，即按一定的還原利率，將海域未來每年預(yù)期收益折算至評估基準(zhǔn)日，以折算后的純收益總和作為海域價(jià)格。

采用收益法時(shí)，應(yīng)以客觀、持續(xù)、穩(wěn)定的收益為基礎(chǔ)計(jì)算海域的年總收入，按不重不漏原則計(jì)算年總費(fèi)用，合理測算海域純收益。

2、成本法

對于新開發(fā)的海域，或在海域市場欠發(fā)達(dá)、海域交易實(shí)例少的地區(qū)，可采用成本法評估海域價(jià)格，即以開發(fā)和利用海域所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，加上正常的利潤、利息和稅費(fèi)等來確定海域價(jià)格。

采用成本法時(shí)，海域取得費(fèi)和海域開發(fā)費(fèi)應(yīng)是評估基準(zhǔn)日的重置費(fèi)用，各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有明確、充分的依據(jù)。

3、假設(shè)開發(fā)法

對于待開發(fā)和再開發(fā)的海域，可采用假設(shè)開發(fā)法評估海域價(jià)格，即在測算出海域開發(fā)完成后的總價(jià)值基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本和利潤來確定海域價(jià)格。

采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)根據(jù)有效利用原則確定海域用途，再結(jié)合海域的規(guī)模、開發(fā)難易程度等情況合理估算開發(fā)建設(shè)周期，并假設(shè)在開發(fā)周期內(nèi)各項(xiàng)成本均勻投入或分階段均勻投入。

4、市場比較法

在海域市場較發(fā)達(dá)、海域交易實(shí)例充足的地區(qū)，可采用市場比較法評估海域價(jià)格，即根據(jù)市場替代原理，將評估對象與具有替代性且在近期市場上已發(fā)生交易的實(shí)例做比較，根據(jù)兩者之間的價(jià)格影響因素差異，在交易實(shí)例成交價(jià)格的基礎(chǔ)上做適當(dāng)修正，以此來確定海域價(jià)格。

采用市場比較法時(shí)，比較實(shí)例應(yīng)與評估對象的用海類型相同，且位于相鄰區(qū)域或類似區(qū)域，交易時(shí)間應(yīng)相近，數(shù)量不少于3個(gè);應(yīng)選擇差異顯著的比較因素進(jìn)行價(jià)格修正，因素條件應(yīng)盡量量化，無法量化時(shí)應(yīng)定性描述指標(biāo)的大小。

5、基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法

在已有海域基準(zhǔn)價(jià)格的地區(qū)，可用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法評估海域價(jià)格，即針對評估對象價(jià)格影響因素的特殊性，利用海域價(jià)格修正系數(shù)，在同一地區(qū)同類用海的海域基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上做適當(dāng)修正，以此確定海域價(jià)格。

采用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確把握本區(qū)域海域基準(zhǔn)價(jià)格的內(nèi)涵及其修正體系的構(gòu)成，根據(jù)海域價(jià)格影響因

素實(shí)際情況確定修正系數(shù)。

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